Na zlecenie naszego Klienta podjęliśmy się sprzedaży wąskiej i długiej działki o funkcji mieszkaniowej z możliwością wykorzystania tylko niewielkiej części budynku na cele usługowe. Lokalizacja tuż przy głośnej i ruchliwej ulicy, dodatkowo z linią energetyczną w poprzek nie podnosiła jej atarakcyjności jako działki budowlanej.
Nasze działania rozpoczęliśmy od dogłębnej analizy której celem było zmaksymalizowanie korzyści dla przyszłego inwestora. Zobacz jak to zrobiliśmy.
Stan z dnia zgłoszenia
Nieruchomość gruntowa zabudowana domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi w złym stanie technicznym.
- powierzchnia 2500m2 - wymiary 19mx132m
- Uzbrojona w media:
- energia elektryczna,
- wodociąg,
- gaz
- brak kanalizacji
Przez środkową część działki przybiega ukośnie napowietrzna linia elektryczna średniego napięcia ograniczająca możliwości zabudowy. Wstępnie przyjęta strefa ograniczonego uzytkowania z zakazem zabudowy wynosiła 15 m.
Działka zgodnie z obowiązującym MPZP (Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego) przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub zagrodową.
Nasze działnia
Na podstawie wytycznych z MPZP określiliśmy maksymalną powierzchnię zabudowy na poziomie 450m2 oraz przewidzieliśmy 300m2 na dojazdy, parkingi i chodniki.
Ukośnie przebiegająca linia energetyczna spowodowała konieczność rozbicia możliwej do realizacji zabudowy na dwa budynki: jeden od frontu (usługowy) i jeden w głębi działki (mieszkalny).
Nową szerokość strefy projektowanej zabudowy linii energetycznej ustaliliśmy w trakcie indywidualnych uzgodnień z zakładem energetycznym. Ostatecznie ograniczona została ona do 10m (-5m).
W toku badań nad możliwym zwiększeniem potencjału inwestycyjnego nieruchomości ustaliliśmy, że Gmina rozpoczęła prace nad aktualizacją MPZP. Na podstawie roboczego rysunku projektu planu zorientowaliśmy się, że w nowym planie działka przeznaczona jest pod funkcje mieszkaniowo-usługowe.
Niestety strefa usługowa objęła jedynie budynek projektowany od frontu działki. W ramach procedury urbanistycznej złożyliśmy wniosek do projektu planu o objęcie strefą usługową całości działki, co w przyszłości pozwoli na lokalizację funkcji usługowej również w głębi działki.
Po uchwaleniu aktualizacji MPZP dla działki zmniejszona zostanie minimalna powierzchnia biologicznie czynna, co w praktyce zaowocuje możliwością lokalizacji w końcu działki jeszcze jednego budynku, na przykład domu jednorodzinnego.
W wyniku naszych działań wpłynęliśmy na możliwość przekwalifikowania nieatrakcyjnej działki budowlanej w atrakcyjnie położoną nieruchomość z przeznaczeniem pod funkcje usługowe, co dla tej nieruchomości jest znacznie korzystniejsze.
Autor: Krzysztof Matysiak, pośrednik w obrocie nieruchomościami, architekt
12 maja 2010
