Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) określa przeznaczenie terenu oraz precyzuje funkcję, jaką może pełnić dana nieruchomość. Znajomość MPZP jest konieczna, jeśli planujemy zakup gruntu lub chcemy zbudować dom. Warto pamiętać, że istnieje możliwość wpłynięcia na zapisy zawarte w tym dokumencie.
Definicja
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa szczególne warunki zagospodarowania terenu. Podstawowy podział funkcjonalny w nim zawarty to rozróżnienie na tereny bez prawa zabudowy i tereny budowlane. Zakaz prowadzenia inwestycji na danym terenie może wynikać z potrzeb ochrony środowiska przyrodniczego, kulturowego i zdrowia ludzi, prawidłowego gospodarowania zasobami przyrody oraz ochrony gruntów rolnych i leśnych. Plan może też wyznaczać granice obszarów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, zasady rehabilitacji istniejących budynków i rozbudowy infrastruktury technicznej oraz wskazywać obszary zdegradowane do przekształceń. Ponadto dla terenów budowlanych określa parametry zabudowy, tj. ilość kondygnacji, wysokość, szerokość elewacji itp.
Uchwalanie i zmiana
Jeśli nasze zamierzenie inwestycyjne nie pokrywa się z zapisami Planu, możemy próbować go zmienić. Pamiętajmy jednak, że łatwiej jest dokonać zmian w niewielkim zakresie, np. w zapisach dotyczących gabarytów budynków. Trudniej zmienić zapisy o funkcji przypisanej do danej działki budowlanej, a jeszcze trudniej przekształcić grunt bez prawa zabudowy w budowlany. Kluczową kwestią jest tutaj Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W odróżnieniu od MPZP jest ono opracowaniem, w którym jednostka samorządu administracyjnego (miasto lub gmina) określa ogólne założenia planistyczne, czyli swoją politykę przestrzenną w zagospodarowaniu terenów. Mówiąc prościej, podaje do wiadomości jakie funkcje i na których terenach mogą być w przyszłości realizowane. Nowe lub zmieniane Plany muszą być spójne ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, czyli powinny powtarzać i doprecyzowywać ogólne zapisy zawarte w Studium. Nie ma więc mowy o zmianie przeznaczenia w MPZP działki rolnej na budowlaną, jeżeli w Studium są zapisy o jej przeznaczeniu na cele rolne. W takim przypadku konieczna jest wcześniejsza zmiana zapisów w Studium, a dopiero potem zapisów w MPZP. Warto zaznaczyć, że uchwalenie lub zmiana w ostatnim ze wspomnianych dokumentów trwa od kilku do kilkunastu miesięcy. Z kolei na opracowanie Studium potrzeba zazwyczaj około roku. Dodatkowo oprócz czasu, potrzebna jest jeszcze dobra wola Rady Miasta lub Gminy. To ona na podstawie stosownej uchwały podejmuje decyzję o rozpoczęciu procedury planistycznej i przeznacza na ten cel środki z budżetu.
Wpływ zwykłego obywatela
Zwykły obywatel ma kilka możliwości wpływu na ustalenia zawarte w MPZP. Po pierwsze może składać wnioski o przeznaczenie określonej nieruchomości na konkretny cel na samym początku procedury planistycznej, czyli po ogłoszeniu o przystąpieniu do prac nad Planem lub Studium. Po drugie może składać uwagi do danego opracowania na etapie jego wyłożenia do publicznego wglądu. Po trzecie może wziąć czynny udział w dyskusji publicznej nad jego zapisami organizowanej w trakcie publicznego wyłożenia. W końcu może postulować o naniesienie korekt zapisów umieszczonych w danym dokumencie w trakcie posiedzenia Rady Miasta lub Gminy, na którym jest on uchwalany. Obowiązuje tutaj jedna generalna zasada: im wcześniej, tym lepiej. Teoretycznie im później obywatel będzie postulował o istotne zmiany w MPZP lub Studium, tym szanse na ich uwzględnienie są mniejsze.
Gdy nie ma Planu…
Zdecydowanie łatwiej jest inwestować w tereny posiadające aktualne Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Inwestor ma wtedy pokazane czarno na białym, co można, a czego nie można budować w danym miejscu. Jednak niewiele gmin w Polsce ma aktualne MPZP. Nawet jeśli je mają, to najczęściej obejmują one niewielki procent powierzchni gminy. Często nie wynika to z niechęci do opracowywania takich planów, lecz raczej z braków środków finansowych na ich sporządzenie. Gdy nie ma Planu, wytyczne dla zabudowy określane są w decyzji o warunkach zabudowy. Póki nie zostanie ona wydana, nie mamy pewności, czy jest sens inwestować. Aby otrzymać taką decyzję, inwestor składa wniosek, w którym zawiera przybliżoną charakterystykę planowanej inwestycji (koncepcję zabudowy) ze wskazaniem działki, na której ma być realizowana inwestycja. Urząd przeprowadza stosowną analizę, w trakcie której bada, czy wnioskowana inwestycja może być zrealizowana w danej lokalizacji. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy może jednak zostać zawieszone, jeśli urząd wcześniej przystąpił do sporządzania MPZP na określonym terenie. Decyzja o warunkach zabudowy nie musi być spójna ze Studium, tak jak ma to miejsce w przypadku MPZP. Niemniej jednak, chociaż zapisy w decyzji o warunkach zabudowy są tak samo precyzyjne jak w MPZP, to odnoszą się do zdecydowanie mniejszego terenu, najczęściej do pojedynczej działki budowlanej.
Autor: Krzysztof Matysiak, pośrednik w obrocie nieruchomościami (Randall Property), architekt
23 września 2010
