Kupno mieszkania jest trudną decyzją. Z wyborem upragnionego ‘m” wiąże się bowiem nasza przyszłość i realizacja marzeń. To inwestycja na lata, w której spędzimy nasze życie.

Dzisiaj na rynku nieruchomości możemy wybierać, nie tylko pomiędzy nowymi inwestycjami, ale także wśród ofert z rynku wtórnego. Wiele propozycji sprzedaży i zachęcających klienta kampanii skłania do rynku pierwotnego. Ceny bywają zbliżone, a co ciekawe nierzadko nowe nie oznacza droższe. Porównanie cen nie jest jednak takie proste. Żeby zastanowić się i wybrać korzystne dla nas rozwiązanie musimy porównać je w sposób niemalże analityczny. Nie wystarczy zestawić jednego z drugim i powiedzieć: „to jest tańsze - kupuję!”. Na taką opinię składa się wiele czynników, a ich rozsądna analiza musi potrwać. W tym szczególnym wypadku bowiem nie zawsze nowe jest synonimem lepszego, bezpiecznego czy nawet nowoczesnego. 

Cena 

Wycena wartości nowych mieszkań rządzi się określonymi prawami. Otóż developer lub inwestor określa na wstępie możliwy zwrot i zarobek z wybudowania danej inwestycji
i dostosowuje cenę do obecnie panujących na rynku. Może to ograniczyć elastyczność przyszłych negocjacji i zamknąć nam drogę do ustalenia dogodnych do kupna warunków. Na rynku wtórnym nie dość, że mieszkanie jest z zasady tańsze, to jeszcze dochodzi do tego kwestia dużo łatwiejszych negocjacji. Na ogół stajemy przed drugim człowiekiem, któremu zależy na szybkiej i korzystnej transakcji. Nie jest on skłonny do ponoszenia długotrwałych opłat związanych z eksploatacją pustostanu i będzie dążył do zamknięcia transakcji. Oczywiście zdarza się, że sprzedający wciąż mieszka w danej nieruchomości i nie zależy mu na czasie, ale dużo łatwiej będzie go nam przekonać do swojej oferty cenowej niż dużego developera, który kieruje się wyłącznie własnym zyskiem w perspektywie długoterminowej.
W rozpatrywaniu wariantów cenowych musimy pamiętać, że w przypadku rynku pierwotnego dojdzie nam jeszcze kwota za wykończenie naszego lokum. Często podobne pieniądze będziemy musieli włożyć w mieszkanie na rynku wtórnym, jednak w większości przypadków stan techniczny pozwoli nam się wprowadzić niemal od zaraz. Warto pamiętać, że mieszkania używane w ponownym obrocie objęte są podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który jako kupujący mieszkanie lub dom będziemy musieli uiścić w wysokości 2 procent od wartości transakcji. 

Stan techniczny 

W przypadku nowych mieszkań często mówi się o tzw. bezpiecznym czasie „dotarcia”. Podobnie jak z samochodem w niektórych inwestycjach mogą występować drobne usterki widoczne dopiero po jakimś czasie użytkowania. Często wiąże się to z warunkami budowy i szybkością powstawania inwestycji. Grunt pod budowę osiedli często osiada jeszcze w trakcie prac remontowych, a w wybudowanych na nim nieruchomościach mogą w skutek tego pękać ściany i podłogi. W większości przypadków usterki nie są duże, ale jednak wiążą się z poprawkami i pracami remontowymi, a co za tym idzie dodatkowymi kosztami. Wiele zależy od jakości materiałów i miejsca, na którym powstaje budowa. Należy pamiętać, że tereny podmokłe czy bliskie autostrad i linii kolejowych narażone są na dodatkowe drgania i przesunięcia gruntów. W przypadku nieruchomości na rynku wtórnym należy zwrócić szczególną uwagę na stan techniczny instalacji elektrycznych i sanitarnych. W obiektach zbudowanych przed 80 rokiem powinny one zostać już wymienione na nowe. W przeciwnym wypadku mogą nas spotkać przykre niespodzianki, w dodatku dość kosztowne w naprawie i trudne do usunięcia. 

Standard wykończenia 

Wykończenie mieszkań w nowym budownictwie bywa bardzo różne. W tzw. standardzie developerskim możemy oczekiwać tynków i położonej gładzi oraz wykończonego balkonu. Może jednak zdarzyć się, że elektryka i hydraulika nie będą wyprowadzone, a na podłogę będzie trzeba dodatkowo wylać odpowiednią posadzkę. Warto to sprawdzić, planując dalsze remonty i aranżację danej nieruchomości. Paradoksalnie w przypadku rynku wtórnego również możemy spotkać się z całkowitym brakiem wykończenia. Wiele mieszkań z rynku pierwotnego wraca na rynek wtórny w stanie takim w jakim były w momencie przekazania właścicielowi kluczy od dewelopera. Standard wykończenia na rynku wtórnym zależy od rodzaju i wieku mieszkania oraz od tego kto i jak je użytkował w przeszłości. Należy zwracać uwagę na szczegóły typu odpryski na kafelkach, uszkodzenia deski i paneli podłogowych czy szczelność okien. Wszystkie powyższe kwestie to tylko czubek góry lodowej usterek, które trzeba zweryfikować planując odremontowanie używanej nieruchomości. W przypadku obu rynków istnieje możliwość wynajęcia profesjonalnej firmy aranżującej wnętrza. Zakres prac może obejmować również prace remontowe. Czasem w przypadku już używanych mieszkań prace takie trwają dłużej i kosztują więcej, ponieważ w ich trakcie zwykle ujawniają się niezauważone wcześniej usterki i wady z przeszłości. 

Dokumentacja przy kupnie 

Zarówno w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, jak i pierwotnego do zawarcia transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości potrzebne nam będą dokumenty poświadczające stan formalny i prawny danej nieruchomości. O liście potrzebnych zaświadczeń i odpisów możemy dowiedzieć się np. w banku podczas składania wniosku kredytowego. Jeśli kupujemy lub dokonujemy zamiany mieszkania warto skorzystać z pomocy agenta lub doświadczonego pośrednika nieruchomości. Dokumentacja, zwłaszcza w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jest obszerna i trudna do zebrania Z kolei w przypadku nowej nieruchomości lista dokumentów będzie znacznie krótsza i przeważnie każdy developer będzie od ręki dysponował odpowiednimi dokumentami.

Autor tekstu: Piotr Turalski, Randall Property

7 września 2010